·房产部分自用、部分用于出租，房产税应该如何计算缴纳？

A公司持有一商业综合体项目，一部分房产由本公司自营超市，一部分房产出租给众多小商户。租赁合同约定，出租房产的面积为套内使用面积，室内公共停车场不收停车费用，顾客可以随意停放。

企业财务人员认为，根据现行税法的规定，自用房产按房产原值减除10%~30%后的余值计征房产税，出租房产按租金收入计征房产税。据此，为准确计算应缴纳的房产税，自用房产的计税依据应该按房产账面总原值扣除出租部分对应的房产原值，再乘以税法规定的减除比例来计算，而出租部分的房产原值，则应按照出租建筑面积占总建筑面积的比例来计算。

本案的争议点主要在于：出租建筑面积占总建筑面积的比例应如何确定？企业认为，出租合同载明的使用面积应换算为建筑面积，并应将停车场、消防楼梯、电梯等公共配套设施的面积按一定比例分摊，计入出租建筑面积中。

从目前的税收法律法规来看，公共设施是否可以计入分摊，尚未作出明确规定。按照“法无禁止即可为”的原则，只要相关法律法规中无明确的禁止性规定，公民或法人就可以自行约定。因此，笔者认为，A公司提出的主张不违反法律法规的规定。

而本案中，A公司与承租方签订的出租合同中已明确注明，出租面积是套内使用面积，产权证上载明的则是建筑面积，同时，A公司室内停车场不收费，可以推断承租方及其客户均可无偿使用停车场资源。因此，企业主张出租合同约定的租金包含了停车位等公共设施的使用权益，从经营角度来讲，分摊其建筑面积具有合理性。

·纳税人有出租房屋的，应如何划分出租与自用房屋建筑面积，并根据自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价。

B地块面积为10000平方米、土地单价为200元/平方米、土地总价为200万元。

B地块已完成开发建设，完工房屋建筑面积为4000平方米，其中自用1000平方米、出租3000平方米。

B地块容积率=4000/10000=0.40，因自用房屋建筑面积与总建筑面积的比例为1：4.

因此计入房产原值的地价应为（2×4000平方米×200元/平方米）÷4000平方米×1000平方米=40万元。